金茂服務報告摘要

 金茂服務在2025年秋季策略會上分享了經營狀況與戰略規劃。公司上半年利潤與2024年同期基本持平，主要受第三方應收賬款減值影響，但核心淨利潤實現個位數增長。外拓業務進展良好，截至9月底外拓面積約800萬方，合同總額4.6億元。公司正積極優化經營質量，通過退盤低效項目、提升應收管理及現金流回款，向"中等規模、高質量服務"的戰略定位轉型。新收購的能源運維業務(針對科技住宅五恆系統)成為新增長點，預計2025年將帶來穩定利潤貢獻。公司調整分紅政策，中期分紅率由40%提升至70%，體現對投資者回報的重視。整體而言，公司正從追求規模增長轉向追求可持續盈利，定位為管理約600個項目、1億方面積的"類REITs"模式企業。

各業務板塊表現

• 基礎物業服務：以中高端住宅為主，金茂住宅物管費保持在3元/平方米以上(行業較高水平)，高端項目(如府系、普系)可達7-8元/平方米。住宅維持14%毛利率准入門檻，並新增現金流回款考核標準。
• 非住業態：上半年增長主要來自辦公樓業態，包括建設銀行、工商銀行等金融機構項目、中化內部研發中心等優質商寫項目，以及一二線城市小面積政府辦公中心項目。非住外拓面積約占總外拓的50%以上。
• 社區增值服務(美居業務)：今年實現較快增長，主要因去年低基數及經營能力提升。通過與中國金茂成立專業平台，配置原金茂美居團隊，嚴格追蹤新交付項目需求(如北京金茂府封窗服務)。
• 能源運維業務：針對科技住宅五恆系統(恒溫、恒濕、恒氧的中央空調加新風系統)提供後期運維服務，收費模式與物業費類似但單價更高(如同一項目中，物業費3元/平/月，能源服務費5元/平/月)，毛利率與基礎物業業務相當或略好。

財務數據概覽

• 利潤表現：當前利潤與2024年同期大體持平，核心淨利潤呈個位數增速。
• 應收賬款：第三方應收賬款減值影響利潤表現，公司已進行相關計提。
• 收繳率：當期約80-85%，清欠率目標40%，預收率目標20-30%。
• 現金流：中期淨現金流為正(主要來自車位、保證金返還)，但面臨供應商付款壓力。
• 外拓規模：截至9月底外拓面積約800萬方，合同總額4.6億元，年合同額2億元。
• 退盤規模：2025年規劃退盤規模約幾百萬方，因審批流程和前期回款等手續，部分將延續至2026年。

業務進展

• 外拓進展：外拓面積中約85%-90%位於一二線高端城市，形成高密度外拓布局。轉化率約80%，預計到年底今年外拓大半項目可轉化為在管項目。
• 能源運維業務：收購中國金茂能源管理業務後，整合工程團隊與專業運維團隊，提升項目服務能力。該業務2025年已開始貢獻穩定利潤。
• 智能化建設：計費系統、成本合同管理等經營層面數字化；管家企微、催費平台等提升服務滿意度；停車場管理、中控室AI監控等智能物聯應用；機器人以輕資產租賃為主。
• 退盤策略：對現金流差、僅賺取賬面利潤的項目採取退場策略，已提交一批項目內審，預計改善資產負債表健康度。

未來展望與指引

• 外拓目標：2025年底在外拓面積上較2024年底實現20%增長，年合同額從2億元向3億元推進。
• 業務轉型：從追求規模增長轉向追求可持續盈利，定位為管理約600個項目、1億方面積的"類REITs"模式企業。
• 母公司交付：2025年母公司交付面積預計約400萬方(2023年獲取的地块)，2026年可能波動(因2023年拿地收縮)，但長期拿地策略較確定。
• 品質提升：設立專項預算提升優質項目服務品質，包括增加人員配置、共享工具及共享空間等。
• 新業務拓展：持續推進能源運維業務，預計隨新項目交付，可同時收取物業費與能源服務費，形成雙重收入。

盈利預測

• 行業利潤率：行業利潤率降幅放緩主要因風險出清，未出險公司基礎物管仍面臨壓力，長期健康毛利率預計降至15%左右。
• 公司利潤：核心淨利潤呈個位數增速，因能源運維業務等新增長點，2025年利潤將保持穩定。退盤低效項目短期可能影響規模，但長期有利於提升整體盈利質量。
• 社區增值業務：美居業務增長受項目交付節點需求影響，但公司平台服務能力已顯著提升，預計將持續增長。

股息政策

• 中期分紅：2025年中期，在原本40%的分紅率基礎上增加30%特別分紅，整體分紅率提至70%，當次股息率約5%。
• 長期規劃：特別分紅基於當前現金流，非長期可持續。管理層關注投資人訴求，將考慮提高常規分紅，具體視公司整體收繳情況而定。
• 政策導向：公司明確表示在國央企中願意與投資人交流、靈活調整分紅策略，投資者無需過度擔心分紅穩定性。

投資邏輯總結與展望

• 戰略轉型：公司正從"規模優先"向"質量優先"轉型，放棄低效項目，聚焦高質量、可持續的業務發展。
• 獨特優勢：50%以上管理面積來自外拓，2025-26年母公司交付相對低谷期，外拓成為主要增長動力。
• 新增長點：能源運維業務形成新收入來源，每新交付一個項目可同時收取物業費與能源服務費。
• 現金流優勢：公司是同行中少數中期淨現金流為正的企業，財務狀況相對健康。
• 中化協同：中化集團持股7%以上，承諾同業競爭，內部項目招採有優勢，已管理中化研發中心、高端辦公樓等項目。
• 長期定位：追求穩定的經營狀態，類似REITs的生意模式，管理約600個項目、1億方面積，產生穩定利潤和現金流。

估值

報告中未提供明確估值數據。但從業務表現和戰略轉型來看，公司正逐步優化經營質量，退盤低效項目、提升應收管理及現金流回款將改善資產負債表健康度。能源運維業務作為新增長點，毛利率與基礎物業業務相當或略好，將提升整體盈利水平。公司定位為中等規模、高質量服務企業，注重現金流和股息回報，這在當前市場環境下可能獲得估值修復。

投資機會

• 外拓加速：2025年外拓目標達1000萬方，全年預計達1000萬方，加上母公司400萬方內生交付面積，新增增量約1500萬方。
• 能源運維業務：新收購業務單價高於基礎物業費，毛利率良好，隨新項目交付可形成穩定收入來源。
• 品質提升機會：專項預算提升優質項目服務品質，有望提高客戶滿意度和業主支付意願。
• 中化協同效應：中化集團支持下，內外協同將帶來更多優質項目機會，尤其在科技中心、研發中心、工廠等領域。
• 現金流改善：退盤低效項目、強化現金流考核將改善現金流狀況，提升分紅能力。

較當前市值有多少上漲空間

報告中未提供具體目標價或明確的市值上漲空間計算。從業務轉型角度，公司通過退盤低效項目、提升外拓質量、發展能源運維等新業務，有望改善盈利質量和現金流，長期將提升投資價值。但由於缺乏具體估值數據，無法精確估算上漲空間。

問答環節

Q：公司目前退盤涉及的城市或區域情況，以及未來外拓時重點關注哪些指標? A：退盤主要因部分項目存在現金流問題，第三方外拓項目占比較大，多為2021-2022年追求規模增長時引入的紙面利潤項目。今年計劃退盤規模約幾百萬方，部分將延續至明年。未來外拓重點關注利潤與回款指標，住宅項目准入門檻為14%毛利率，引入現金流回款與權責發生成本的衡量標準，確保新增項目優質。

Q：金茂服務中國金茂業務對在管面積補充的未來計劃結構如何? A：母公司核心關注客戶滿意度，要求金茂服務在保障高品質服務基礎上保持財務健康與長期可持續增長。目前50%以上在管面積不來自中國金茂，外拓為長期發展重要支柱。2025-26年內生交付規模預計為三四百萬方，增長將以外拓為主。

Q：中國金茂產品更新後對物業費的提升有多少貢獻? A：金茂住宅物管費在3元/平方米以上，高端項目可達7-8元/平方米。物業費水平由產品定位、區位特徵及客群等因素決定，並非所有項目均有明顯提升。受外拓降費壓力及通縮環境影響，當前維持現有物業費水平已屬良好。

Q：中化集團對金茂服務的業務協同體現在哪些方面? A：體現在五方面：一是直接持股約7%；二是作出同業競爭承諾；三是已管理中化研發中心、高端辦公樓；四是未來將拉通內部溝通；五是針對集團三四線工廠、化工園區等物業資產，將選擇性參標。

Q：公司外拓標準的制定依據是什麼? A：主要基於物業費水平和服務標準與成本對標。外拓標準核心維持兩點：保持利潤率與回款率健康；對品牌價值項目可適當降低毛利率，以建立城市標杆服務形象。

Q：公司上半年非住業態外拓增長主要是哪些業態貢獻? A：主要貢獻包括：一是建設銀行、工商銀行等金融機構項目；二是中化集團內部優質辦公商寫項目；三是一二線城市小面積政府辦公類項目；四是智能制造產業鏈項目。

Q：美居業務今年增長較快的原因是什麼? A：主要受兩方面因素驅動：一是去年業務基數較低；二是經營能力提升，包括成立專業美居平台承接業務，整合原團隊提升軟實力，加強對新交付項目需求追蹤。

Q：目前整體收繳率水平如何? A：當期收繳率約80%-85%，管理口徑設定清欠率目標為40%，預收目標為20%-30%。公司是同行中少數中期淨現金流為正的企業，5.3億元現金流主要來自車位、保證金回款。

Q：行業利潤率未來是否可能企穩回升? A：近年行業利潤率下滑速度放緩主要因爆雷企業風險逐步出清。但未出險物業公司利潤仍面臨壓力，基礎物管長期健康毛利率預計在15%左右，社區增值業務中生活服務類毛利率不高，高毛利業務可持續性存疑。物業行業29%的毛利率是多數企業健康發展的合理區間。