香港商業地產（CRE）貸款最新情況

香港銀行體系的特定類別貸款（SML）及不良貸款（NPL）比率正顯著攀升。過去兩年來，商業地產相關貸款一直是香港銀行風險最高的資產類別，佔銀行體系貸款總額的相當大比重。

截至2025年上半年（1H25），整個銀行體系的整體不良貸款比率已從2023年的1.7%進一步上升至2.1%；而針對商業地產領域的貸款，不良比率升幅尤為明顯。在主要銀行中，該比率差異顯著：中國銀行（香港）為1.3%，而恒生銀行則高達20.2%。

儘管貸款評級下調情況嚴重，銀行對相關貸款的撥備卻極為有限，撥備覆蓋率僅介乎1.0%至5.5%之間。銀行普遍認為，這些貸款均有充足抵押品支持，因此即使不良率高企，撥備壓力仍相對較低。據銀行透露，相關貸款的貸款價值比（LTV）通常維持在50%至60%區間。一旦借款人違約，銀行可透過處置抵押物彌補貸款損失。

更多陷入困境的資產可能將進入市場出售。截至2025年上半年（1H25），香港金融管理局（HKMA）報告顯示，全港未償還的商業地產（CRE）貸款總額約為1.4萬億港元。我們估算其中僅約30%與財務狀況穩健的上市發展商相關，意味著其餘70%（約1萬億港元）可能面臨較高的信貸風險。

按資產類別劃分，CRE貸款中有58%與非住宅物業（如寫字樓、零售及酒店等）掛鉤，而該類資產過去七年經歷了租金的大幅調整。這一長期下行週期嚴重拖累資產估值，並削弱了借款人的償債能力。

根據渣打銀行、恒生銀行及滙豐控股截至2025年上半年的數據，其商業地產貸款組合中，有35%至74%已被認列為減值貸款，或根據預期信貸損失（ECL）框架被歸類為第二階段（Stage 2）貸款，顯示信貸風險正在顯著上升。特別是過去六個月，Stage 2 CRE貸款佔比急劇攀升，其中恒生銀行的增幅尤為明顯。

此趨勢表明，部分貸款機構（尤其是外資銀行）可能考慮出售陷入困境的貸款組合，以鞏固未來盈利及資本緩衝。據彭博報導，恒生銀行正尋求出售一個規模不少於78億港元的物業貸款組合，相當於其香港商業地產貸款總額的約6%。據悉，該組合包含與英皇國際集團（Emperor International Holdings）及大鴻發企業（Tai Hung Fai Enterprise）相關的資產。

銀行與買方可能以何種價格達成交易？

我們對一宗2018年購入的中環寫字樓物業進行了案例研究：當時貸款價值比（LTV）為50%，估算入場收益率約為2.7%。此後，單位租金已累計下跌44%。假設根據近期市場交易，合理退出收益率為4%，我們估算銀行在處置該類抵押物時，相對於原始貸款金額可能面臨約25%的回收損失。此外，銀行在管理這些不良貸款過程中，還需承擔持有成本及法律費用。

鑒於香港商業地產市場持續面臨挑戰，我們認為部分銀行可能願意進一步折讓出售相關貸款組合。根據我們的案例分析，若銀行願意在不良貸款帳面價值基礎上再給予15%至35%的折讓（haircut），投資者的入場收益率可提升至5.0%–7.5%，使此類資產收購機會變得日益具吸引力。